Дарственная на квартиру с обременением

Как оформить квартиру в подарок? Гражданское законодательство предусматривает использование для этой сделки договора дарения, одной из форм которого является дарственная с обременением.

Что такое обременение

Это ограничение права собственника на отчуждение жилья. Накладывается на основании судебных актов, распоряжений органов власти, договоров или соответствующих законов. Если квартира ипотечная, отчуждению мешает залог. Если есть спор о праве собственности, суд запрещает любые действия с отчуждением.

Иногда обременение не ограничивает распоряжение, но идет после права собственности. К таким документам можно отнести и дарственную с обременением. Некоторые юристы считают ее нонсенсом. Это обыкновенный гражданский договор: даритель передает получателю имущественное право на квартиру, но с условиями. Возможно ли включить в такой документ какие-либо обязанности для одариваемого?

Дарственная с обременением – это когда даритель получил квартиру по договору пожизненного содержания и хочет подарить ее третьему лицу. Иными словами – даритель является плательщиком ренты.

Есть такое понятие как рента: одна сторона передает другой квартиру в обмен на пожизненное содержание. С согласия собственника это имущество может быть отчуждено, в этом случае рента и является обременением недвижимости (ГК РФ ст. 604). В случае отчуждения обязанности плательщика ренты перекладываются на приобретателя имущества (ГК РФ ст. 586). Это условие переносится в новый документ и соблюдается в обязательном порядке. В противном случае собственник-иждивенец имеет право восстановить свои изначальные права через суд.

Договор дарения сам по себе безвозмездный, поэтому не может включать обязательства. Дарственная с обременением не рассматривается только как договор дарения, потому что обязательства содержания с иждивением считаются встречными.

Если подразумевается первый документ – это договор ренты с пожизненным содержанием. Если это уже вторая сделка на квартиру (дарится подарок), можно оформить дарственную с условием.

Плюсы и минусы сделки

Получатель выигрывает право собственности на квартиру, которое наступает до смерти собственника, но с учетом пожизненной ренты. При удачном стечении обстоятельств, площадь можно сдавать в аренду, получать доход и таким образом оплачивать ренту. Минус – распорядиться такой недвижимостью «с прицепом» крайне тяжело.

Даритель получает гарантию в иждивении, но от постороннего лица. Квартира уже не является его собственностью, но его обеспечение является обязательным. Подарить квартиру после своей смерти – это возможно только в случае составления завещания.

Оформление сделки

Договор дарения требует визита в государственные органы с документами: сделкой дарения и перерегистрацией права собственности. Весь процесс занимает около 20 дней. Договора должно быть 2 экземпляра.

Основные пункты документа:

  • стоимость недвижимости;
  • право иждивенца на проживание;
  • график оплаты ренты (здесь лучше указать поквартальный, чтобы просрочка не являлась основание для расторжения договора);
  • сведения о том, что квартира не залоговая;
  • указание, что даже форс-мажорные обстоятельства не отменяют обязательства по обеспечению собственника.

Смерть дарителя – основание для перехода недвижимости в собственность одариваемому.

Частные случаи

После покупки квартиры выяснилось, что на нее есть дарственная.

Недвижимость могут изъять по иску одариваемого. Собственник, который стал таковым будучи введенным в заблуждение, а не мошенническим путем, имеет право требовать от продавца возврата стоимости жилья и затрат на ремонт.

Если даритель хочет отменить сделку, получатель не согласен. Иногда даритель считает, что продолжает оставаться собственником недвижимости, а когда узнает обратное, пытается отменить сделку.

Нотариус обязан убедиться в добровольном желании лица на осуществление сделки, разъяснить важные моменты договора. Даритель может потребовать признать свершившийся факт недействительным на основании заключения сделки под влиянием обмана (ГК РФ ст. 179). Шансы в суде минимальны. Отмена дарения регламентируется ГК РФ ст. 578.

Дарственная возможна, когда между сторонами есть полное взаимопонимание и бескорыстность. Бывает и так, что переоформление делается как раз с целью обезопасить собственника от непорядочности получившего дар. Если это первая сделка, лучше оформлять договор ренты, если вторая – подробно обговаривать и расписывать все нюансы.